中国楼市出现“恐高症” 投资客开始抛售

华泰联合证券的报告显示，在大部分城市量价齐升的同时，武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标的深圳，3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%，但成交均价回落16%，降至20433元/平方米。

去年底以来被爆炒的海南地产，疲态已显。3月，海口市住宅成交面积出现约37%的下跌，观望情绪浓郁。

而对于仍在上涨通道里的很多城市，租售比（当前房价比当前月租）的差距正在进一步拉大。2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均价普遍涨幅超过60%，部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示，92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。

所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。即：如果将房子按现在的租金出租，可以在9到20年内能收回购房款。前述超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。

财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。

Barrons的分析显示，1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比（相当于720倍的月租售比），在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。

Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合，正是近来互联网上讨论的热门话题。

“最坚强泡沫”？

但质疑者的问题是，中国会完全复制日本轨迹吗？据中金公司的研究，中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比，虽存在诸多相似处，但仍有四大不同，包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度，以及政企银关系等。

北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为，楼市泡沫现在肯定有，而且很大，但泡沫的承受力很强，很难判断还能持续多长时间。

实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。